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Alicia Vive
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05
Mar
2018
Opinión | Escribe el Cr. Agustín Insaurralde

OPINIÓN SOBRE LOS CRÉDITOS HIPOTECARIOS UVA

En las últimas semanas, recibí varias consultas respecto a los créditos hipotecarios indexados por UVA. Preguntas como, ¿si es conveniente tomar un crédito bajo esta modalidad? o¿qué tengo que tener en cuenta a la hora de tomar un préstamo? hicieron despertar mi curiosidad en el tema y aquí está mi opinión.

La realidad es que los créditos de tipo hipotecario existen desde prácticamente la creación del sistema de crédito, pero en los últimos años, en Argentina, habían quedado solo al alcance de un pequeño sector de la sociedad, aquellos que tuvieran la posibilidad de demostrar altos ingresos, que les permitieran cubrir las altas cuotas mensuales que estos demandaban.

La principal razón del derrumbe de los hipotecarios fue la inflación.Para cubrirse de la desvalorización de la moneda, al ser fijas las cuotas, los bancos carganestospréstamoscon intereses muy altos. Ante esta realidad, es que se produjo un fuerte déficit habitacional en nuestro país, cuestión que hizo que el estado, a través de sus distinto niveles (Nacional, Provincial y Municipal) lanzara distintos programas para lograr el acceso a la vivienda. Por ejemplo, en nuestro caso, la Municipalidad de Las Varillas asumió el rol de constructor y lanzo distintos planes de viviendas municipales, que bajo un sistema de cuotas fijas actualizablespermitió el acceso a la vivienda a muchas familias.

La situación cambio a partir de Marzo del 2016, cuando el gobierno anunciara esta nueva modalidad de créditos hipotecarios indexados en UVA. Estos son préstamos de componente fijo y variable, que se toman en Unidades de Valor Adquisitivo (UVA), una unidad de medida creada por el Banco Central que utiliza como factor de actualización un índice, el CER  (Coeficiente de Estabilización de Referencia), el cual se indexa en base a la inflación. De esta manera, la deuda queda fijada en UVA (un UVA equivale a la milésima parte del costo de un metro cuadrado) que varían de acuerdo al índice de precios al consumidor. He aquí la primera variable a tener en cuenta: La inflación.

Otra cosa relevante de destacar, es la diferencia entre un crédito hipotecario tradicional y uno en UVA's. El primero tiene como principal ventaja que, si bien la cuota inicial es más alta, en una economía inflacionaria como la nuestra, al ser estas fijas se van “licuando” con lainflación, por eso también es que la tasa de interés es más alta. Hoy, dependiendo del banco, se ubica en un rango entre 17% y 19% anual.

En cuanto a los hipotecarios UVA, tienen como ventaja que las cuotas iniciales son bajas, lo que permite el acceso a un universo más amplio de personas. Esto es así porque su capital se actualiza justamente en base a los UVA´s. Para terminar de cerrar la idea, usted al crédito lo va a tomar en UVA, le va a deber al banco tanta cantidad de esta unidad de medida, la cual actualiza en base a la inflación. A su vez, este tipo de crédito, tiene como componente fijouna tasa real que el año pasado estaba entre 3% y 3,5% anual y este año subió  entre 4,5% y 7% anual, dependiendo del banco y si se es cliente o no de dicha entidad. Esta tasa de interés es de suma importancia, ya que es la que determina "cuanta más tasa" por encima de la inflación va usted, a pagar. 

En cuanto al montoque se puede conseguir,va a depender del banco y de si es con destino a compra de vivienda o construcción, pero también del monto máximo de cuota que uno esté en condiciones de pagar, ya que esta cuota no puede superar entre el 25% y el 30% de los ingresos demostrables. Por eso también, otra característica de este sistema de crédito es que, y para disminuir el riesgo ante una disparada inflacionaria, en caso de que esto suceda el banco debe aumentar el plazo otorgado para mantener una determinada relación monto de la cuota/ingresos.

Por ejemplo, para acceder a un crédito de 1 millón de pesos, a 20 años, en un crédito hipotecario tradicional de cuotas fijas hay pagar una cuota de aproximadamente 14 mil pesos por mes. Como la cuota nunca puede representar, dependiendo del banco, más del 25%-30% de los ingresos del hogar, para poder calificar hay que ganar casi 60.000 pesos, con lo cual este tipo de financiamiento terminaba quedando fuera de radar para la mayoría de la clase social que más lo necesita. Con este nuevo sistema se puede acceder a ese importe, en ese plazo, pagando cuotas iniciales de 7 mil y pico de pesos, ósea prácticamente la mitad.

El gran diferencial entre uno y otro,resumiendo y para entender porque esta diferencia entre montos de las cuotas, es que el tradicional tiene una tasa de interés fija y alta, en cambio el UVA, tiene una tasa de interés más baja pero su capital actualiza por inflación.

Sin entrar en cuestiones políticas, los créditos hipotecarios UVA´s son una buena medida que adopto el gobierno de Cambiemos, que permitió que miles de familias puedan acceder a su primer vivienda. De hecho, es una adaptación del modelo aplicado en Chile y las buenas medidas deben ser replicadas. Pero la gran diferencia entre nosotros y Chile es que ellos no arrastran un problema crónico de inflación. Por ejemplo,el año pasado tuvieron una inflación anual del 2,3% y nosotros del 24,7%.

Si bien hoy este tipo de créditos hipotecario cuentan con una cláusula que los protege en caso que la inflación se acelere, obligando al banco a prolongar el plazo del préstamo, es cierto que hay quienes empiezan a advertir sobre los riesgos de tomar créditos bajo esta modalidad. Ha quedado demostrado, al menos en sus discursos, la intención del gobierno de atacar al peor problema que puede tener la economía de un país como lo es la inflación,tambiénestá demostrado que no están teniendo el resultado esperado en esa materia y que les está costando reducirlamás de lo que proyectaban. Ahora bien, ¿quién nos puede asegurar, en Argentina,que durante los 20 años en los que vamos a estar pagando el crédito que tomemos no vamos volvera tener inflación anual del 40% o peor,por encima de los tres dígitos anuales como ya tuvimos conla hiperinflación del  89´ o incluso que durante esos años vamos a tener una estabilidad laboral o de ingresos suficientes para pagar las cuotas con la regularidad debida?.

Para cerrar, los créditos hipotecarios UVA son la mejor, quizás la única, opción para las personas de clase media que quieran acceder al dinero necesario para la construcción o compra de una vivienda. Lo que si debe quedar claro, es que estos créditos están expuestos a un mayor riesgo ante los posibles desequilibrios económicos habituales en nuestra economía, que estos son otorgados por los bancos y créanme, los bancos nunca pagan los platos rotos.

Quedará en la necesidad de financiarse y la confianza que cada uno tenga hacia este gobierno y a los que le sigan, de que logren encauzar el rumbo de la economía ybajar la inflación o al menos evitar que se vuelva a disparar.

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Créditos UVA
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